収益用不動産と減価償却について
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【収益用不動産と減価償却について】 ２００３．７
新聞･雑誌の投資用マンションの広告を見ると、減価償却の旨味...
不動産投資を考えるとき、減価償却は損益通算と並んで節税効...
ここでは不動産業者として、“収益物件を検討する１要素”とし...
■ 収入と経費の関係
投資用不動産や、収益用物件を所有すると賃貸収入を得るよう...
しかし、『不動産所得』は「賃貸収入―それに対する経費」の差...
給与所得や事業所得が多くて、不動産所得がマイナスであれば...
不動産収入を得るための経費
① 固定資産税 ② 不動産業者に対する仲介手数料（物件購...
③ 不動産取得税 ④ 登録免許税 ⑤ 減価償却費 ⑥借入金...
⑧ 損害保険料 etc
上記の経費項目の内、②（物件購入時）と、③と④は初年度に必要...
でも、①や②（入居者斡旋時）、⑤⑥⑦⑧は初年度から毎年必要な経...
その内の⑤減価償却費は帳面上だけの経費であり、実際の出費は...
■ 新築物件と中古物件ではルールが違います！
実際の出費のない「減価償却費」ですが、取得した資産をその...
まず、土地は対象外です。
新築物件を購入した場合、消費税（←土地には消費税がかからな...
最近では中古物件も契約時に土地建物の価格を決めることが多...
でも物件価格と消費税を一括表示して購入した場合は、自分で...
購入者にとっては、土地よりも建物を大きくして減価償却効果...
そしてもう一つ中古物件については別の計算をしなくてはなり...
それは【耐用年数の調整】であります。
中古物件の耐用年数の計算
法定耐用年数経過した物件の場合 ⇒ 法定耐用年数×０．２（...
法定耐用年数経過前の物件の場合 ⇒ 法定耐用年数－経過年数...
■例えば､耐用年数47年の建物を築10年後に買った場合、上記の...
４７年―１０年×０．８＝３９年…この建物の耐用年数とな...
主な耐用年数
＜建物＞
SRC造・RC造 事務所用のもの 50年
〃 住宅用のもの ...
金属造（いわゆる鉄骨造） 事務所用のもの（肉厚4㎜...
〃 店舗・住宅用のもの（ ...
＜建物付属設備＞
給排水・ガス・衛生設備 ...
この計算によると、中古物件の減価償却の旨味は新築ほどでは...
中古物件は新築に比べて安いのが最大の魅力ですから、減価償...
■ 定額法と定率法
平成10年４月１日以降に購入した建物は【定額法】で減価償却...
建物付属設備は届出をすれば【定率法】も使えます。
【定額法】は毎年同じ額だけ償却していくのですが,【定率法】...
注１） 残存価格
耐用年数経過後も残る資産価値を帳簿上に残すもので、取得価...
個人事業者は残存価格１０％になった後、５％まで償却するこ...
終了行:
【収益用不動産と減価償却について】 ２００３．７
新聞･雑誌の投資用マンションの広告を見ると、減価償却の旨味...
不動産投資を考えるとき、減価償却は損益通算と並んで節税効...
ここでは不動産業者として、“収益物件を検討する１要素”とし...
■ 収入と経費の関係
投資用不動産や、収益用物件を所有すると賃貸収入を得るよう...
しかし、『不動産所得』は「賃貸収入―それに対する経費」の差...
給与所得や事業所得が多くて、不動産所得がマイナスであれば...
不動産収入を得るための経費
① 固定資産税 ② 不動産業者に対する仲介手数料（物件購...
③ 不動産取得税 ④ 登録免許税 ⑤ 減価償却費 ⑥借入金...
⑧ 損害保険料 etc
上記の経費項目の内、②（物件購入時）と、③と④は初年度に必要...
でも、①や②（入居者斡旋時）、⑤⑥⑦⑧は初年度から毎年必要な経...
その内の⑤減価償却費は帳面上だけの経費であり、実際の出費は...
■ 新築物件と中古物件ではルールが違います！
実際の出費のない「減価償却費」ですが、取得した資産をその...
まず、土地は対象外です。
新築物件を購入した場合、消費税（←土地には消費税がかからな...
最近では中古物件も契約時に土地建物の価格を決めることが多...
でも物件価格と消費税を一括表示して購入した場合は、自分で...
購入者にとっては、土地よりも建物を大きくして減価償却効果...
そしてもう一つ中古物件については別の計算をしなくてはなり...
それは【耐用年数の調整】であります。
中古物件の耐用年数の計算
法定耐用年数経過した物件の場合 ⇒ 法定耐用年数×０．２（...
法定耐用年数経過前の物件の場合 ⇒ 法定耐用年数－経過年数...
■例えば､耐用年数47年の建物を築10年後に買った場合、上記の...
４７年―１０年×０．８＝３９年…この建物の耐用年数とな...
主な耐用年数
＜建物＞
SRC造・RC造 事務所用のもの 50年
〃 住宅用のもの ...
金属造（いわゆる鉄骨造） 事務所用のもの（肉厚4㎜...
〃 店舗・住宅用のもの（ ...
＜建物付属設備＞
給排水・ガス・衛生設備 ...
この計算によると、中古物件の減価償却の旨味は新築ほどでは...
中古物件は新築に比べて安いのが最大の魅力ですから、減価償...
■ 定額法と定率法
平成10年４月１日以降に購入した建物は【定額法】で減価償却...
建物付属設備は届出をすれば【定率法】も使えます。
【定額法】は毎年同じ額だけ償却していくのですが,【定率法】...
注１） 残存価格
耐用年数経過後も残る資産価値を帳簿上に残すもので、取得価...
個人事業者は残存価格１０％になった後、５％まで償却するこ...
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